1、噪声污染归谁管？邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

　　《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约世界资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿相应的损失。业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主任部门报告或者投诉，有关行政主任部门应当依法处置。因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。

　　按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者能请求业主大会、业主委员会进行管制，也能请求社区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者一样能向有关行政主任部门报告或者投诉，由有关行政主任部门介入进行管制。

　　2、房子漏水归谁管?厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最常见的，那么是不是该由物业出钱做维修呢?

　　不管哪种类型，基本上不是由物业企业出钱来做维修的。其中要分4类情况处理:

　　(2)属于自用部位或人为破坏、不正确使用等问题导致的，一般由使用人(一般指业主)自行组织维修;

　　(3)超出质保期、因使用年数的限制较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修;

　　根据我国《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这表明，无论房子是不是空置，业主都有义务按照约定支付物业费。

　　现在已经有部分地区出台政策，针对空置房减收物业费。具体减收比例和条件因地方政策而异。有的地方按60%比例缴纳，有的地方可能是80%，还有一些地方规定，只要房屋空置超过一个月以上，业主就可以事先向物业公司书面申请，并确认后，按照70%的标准做缴费。总的来说，地方政策不同，具体的缴费比例还是遵循当地主管部门的规定。

　　以青岛为例，根据胶发改字〔2019〕71号文件中规定，普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方一同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，或者由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

　　业主向物业服务企业提出空置房申请并由房主及物业服企业一同查看电表、水表、天然气表登记数值，6个月如数值不变，社区物业服务企业将退还剩余的40%物业费，但2018年7月之前的物业费应全额交纳。建议业主依规定与社区物业服务企业及时沟通。

　　是的，要缴纳物业费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业公司已为该单位提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务)，所以，即使未入住，也是要交物业费的。

　　(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量上的问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房子的主要部分结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋整体的结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿相应的损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

　　(2)购买二手房后发现存在质量问题:《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋的品质问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

　　6、公共部位、设施出问题谁负责?我们小区个别外墙脱落较厉害。外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

　　电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

　　《民法典》第二百八十一条规定；“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　7、车辆在自己停车位被剐蹭，交了停车费，也找不到肇事车辆(人)，物业有赔偿责任吗？

　　物业基本没有责任，除非有人证、物证物业有过失，隐瞒事故真相，或直接就是物业公司派人故意所为。对于住宅小区的车辆管理，有固定车位的业主来说，服务方和接受服务方是基于小区物业管理服务合同之外的，另一个特约服务协议，即车辆管理服务协议，双方的权利和义务在协议中有明确阐述，一般来说，此协议明确说明了物业管理方不承担车辆保管义务，如果业主有看管车辆的需求，则需要另外签订车辆看管(保管)协议，这也是有法律依据的。

　　物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

　　《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分（九大项）：

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　物业服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包括在物业费里：

　　(1)不包括住宅内部设施设备的维修费用，也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

　　(2)不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用，比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。

　　(3)不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用，小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。

　　根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。

　　资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

　　《民法典》第二百七十四条规定:“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

　　11、私搭乱建该谁管?除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

　　上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理;如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

　　12、消防出问题该谁管?我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?

　　《民法典》第九百四十二条规定:“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

　　13、物业换开关、水龙头该不该收费?“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?

　　《民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

　　根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

　　水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

　　是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量发展要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

　　《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　小区车位产权复杂，有的属于开发商拥有、有的属于业主共有、有的归国家所有。车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。之前的《物权法》第74条对车位、车库的权利归属作出明确规定，现行的《民法典》第275条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　规划内车位、车库是建筑设计企业在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。

　　非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有包含在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。

　　不可以，开发遗留问题是业主和建筑设计企业之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建筑设计企业或通过物业公司代为协商处理。